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Immobilier

Abritel, N° 1 français de la location saisonnière entre particuliers sur Internet, conseille les propriétaires.

Pour tous les propriétaires qui souhaitent rembourser leur crédit immobilier ou amortir leurs frais, la location saisonnière est une excellente solution et une source non négligeable de revenus.

Vous rêviez de posséder une résidence secondaire et votre crédit s’avère lourd ?
Vous avez hérité de la maison de vos grands-parents et les charges sont importantes ?
Vous envisagez des travaux de rénovation mais vous n’avez pas forcément les moyens
de les réaliser ?
Posséder une résidence secondaire représente un coût que la location peut réduire.

La contrepartie du bonheur d’être propriétaire d’une résidence secondaire, ce sont des charges annuelles qui peuvent s’avérer lourdes. D’autant plus que les impôts locaux ont flambé, notamment en 2005, avec des hausses souvent supérieures à 7 %, qu’en trois ans le prix du fioul a grimpé de plus de 70%, que le prix de l’électricité risque d’atteindre des sommets à cause de la libéralisation du marché et qu’une nouvelle loi sur l’eau va obliger les propriétaires à changer leurs fosses septiques...

Pour alléger ces charges, il existe une solution simple : la location saisonnière quelques semaines par an…
Soit, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’une agence immobilière mais elle vous retiendra 30% de commission sur le revenu de vos loyers.
Soit, sans intermédiaire, vous pouvez passer une petite annonce dans le journal. Sachez que pour le même prix vous disposez d’une année de diffusion sur Abritel.fr

Quels sont les critères à prendre en considération pour rentabiliser son bien ?

1.    Établir un nombre minimum de semaines de location

La première question à se poser : combien de semaines puis-je louer mon bien ? 

Selon la situation géographique, à la mer, à la montagne, à la campagne ou en ville, sur la Côte Atlantique ou sur la Côte d’Azur… un bien peut-être loué entre 10 et 25 semaines en moyenne annuelle. Pas besoin d’être forcément dans une localité touristique, même si la saison y est plus longue, tous les biens se louent.
Il est sûr que la localisation du bien déterminera son « potentiel d’occupation » : par exemple, une maison dans le sud de la France se louera beaucoup plus facilement, de mars à novembre, qu’une maison dans les régions du centre !
Il faut aussi prendre en compte les événements et festivals environnants qui sont des pôles d’attractivité non négligeables pour les visiteurs français et étrangers (Festival de Cannes, d’Avignon, Festival du film américain de Deauville…). En fonction de ces critères, le bien peut ainsi se louer un week-end comme plusieurs semaines.

2.    Comment évaluer le prix du loyer ?

En règle générale, le loyer est fixé selon les valeurs pratiquées sur le marché local, la période de l’année, la clientèle dans le secteur, la concurrence, le degré de confort et les prestations particulières qu’offre le logement. Le loyer maximum correspond à la haute saison, été ou hiver, suivant la situation du logement.
Par exemple, en pleine saison estivale, à Ezes dans les Alpes-Maritimes, un appartement de 55m2 peut être loué 1500€ la semaine, soit au même prix qu’une maison de 125m2, car sa situation les pieds dans l’eau et sa décoration intérieure le justifie.

Dès lors, il est plus intéressant pour un propriétaire de louer son bien durant la haute saison (généralement les vacances scolaires ou les ponts) : il trouvera plus de candidats tout en justifiant un prix plus élevé.

3.    Établir le seuil de rentabilité

Afin de rentabiliser son bien, il est nécessaire de faire une estimation annuelle des dépenses afférentes au logement. Celles-ci comprennent : le montant du crédit souscrit lors de l’achat du bien (taux d’intérêts inclus), la taxe foncière et taxe d’habitation, l’assurance multirisques, les coûts d’entretien ou de rénovation, la consommation d’énergie, les frais téléphoniques, l’abonnement au câble…. Il faut ensuite répartir ce montant total sur 12 mois pour obtenir une mensualisation de vos charges.

Pour rentabiliser au mieux la location saisonnière, il faut que le loyer hebdomadaire de la résidence soit supérieur ou égal aux charges mensuelles et qu’il soit loué un minimum de  8 semaines en haute saison et quelques semaines en basse ou moyenne saison.
(Cf : Christine Karpinski, Profit From Your Vacation Home Dream )

Par exemple, pour des charges s’élèvant à 1200€ /mois, soit 14 400€ / année, le bien sera  rentabilisé :
o    Soit, en le louant 8 semaines à 1200€, 4 semaines à 800€ et 4 semaines à 400€
o    Soit, en le louant  8 semaines à  1500€ et 4 semaines à 800€

Conseil : pour une meilleure rentabilité, Abritel conseille au propriétaire d’atteindre 80% du montant des charges annuelles sur les 8 semaines de haute saison.

Exemple : Un propriétaire possède un appartement de 65 m2 à Marseille, ses charges s’élèvent à 5000€ par an. Pendant la haute saison il loue son bien 550€ (x 8 = 4400 €) soit 88% de ses charges annuelles. Il ne lui restera plus qu’à repartir les 600€ manquant en quelques semaines, en moyenne ou basse saison.

Les revenus locatifs issus de la location saisonnière sont-ils imposables ?

La location saisonnière meublée est assimilée à une activité commerciale qui n’est pas soumise à un régime fiscal spécifique. Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ; le contribuable rentrant ainsi dans la catégorie « Micro-Bic » n’est pas redevable de la TVA, dans la mesure où ses revenus provenant de la location ne dépassent pas 76 300 € par an ou 23 000€ s’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés. Au-delà, il est considéré comme un loueur meublé professionnel.
Le loueur meublé non professionnel sera imposé après application d’un abattement de 72%.  Si les locations saisonnières sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée (19,6%) elles sont cependant soumises à la taxe professionnelle, sauf dérogations particulières.
De même, la commune réclame une taxe de séjour par personne locataire et par jour (entre 0,90 cents et 2€). Le propriétaire doit donc penser à  l’inclure dans le prix du loyer.

Où est-il encore bon d’acheter ?

L’année 2006 a connu une hausse des prix constante même si nous remarquons en ralentissement de cette hausse en fin d’année.
Les régions pour lesquelles il est encore bon d’acheter sont les suivantes :

1/ Limousin - Prix moyen au M2 : 1 206 euros
2/ Bourgogne - Prix moyen au M2 : 1 291 euros
3/ Auvergne - Prix moyen au M2 : 1 405 euros
4/ Champagne Ardenne - Prix moyen au M2 : 1 421 euros
5/ Franche Comté - Prix moyen au M2 : 1 492 euros

Source : UNPI et Abritel

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